Lutter contre l’artificialisation des sols, redynamiser les quartiers, développer un tissu associatif et culturel au coeur des villes. Depuis trois ou quatre ans, les collectivités locales prennent part à l’urbanisme de transition, soutenues par deux acteurs majeurs : Plateau Urbain et SNCF Immobilier. Avant d’être réaménagés, terrains et bâtis abandonnés sont consacrés à de nouveaux usages.

Quand on parle de friches industrielles, on ne pense pas tout de suite au bâti. Et pourtant, cela en fait partie. Les collectivités se retrouvent souvent dans des situations où des immeubles de bureaux sont délaissés suite à un déménagement ou une faillite d’entreprise, mais aussi avec des centres commerciaux, des hôpitaux ou des entrepôts d’entreprise sur les bras. Face à ces espaces abandonnés par leurs propriétaires, de nouveaux projets immobiliers ou de réaménagement de quartier prennent le relais mais souvent après une période plus ou moins longue. Il y a encore une dizaine d’années, ces friches étaient laissées vides dans l’attente d’être démolies et rasées. Aujourd’hui, la tendance évolue, bien que très lentement, confirme Myriam Cau, coordinatrice sur l’urbanisme de transition pour le Lifti (Laboratoire d’initiatives foncières et territoriales innovantes). La réglementation et la prise de conscience environnementale s’invitent dans la politique de la ville. En partenariat avec les établissements publics fonciers, les bailleurs sociaux et les promoteurs, les collectivités s’emparent des friches au cœur de la ville, pour construire des projets d’urbanisme de transition.

En d’autres termes, les bâtiments sont réaménagés et investis par de nouveaux locataires, citoyens, associatifs, entreprises, le temps qu’un nouveau chantier redémarre. Beaucoup d’avantages émergent de ces démarches : tout d’abord, la possibilité d’investir un lieu provisoirement pour combler un vide social, culturel ou économique. Redonner de nouveaux usages à un immeuble de bureaux vides permet également de créer une nouvelle dynamique dans la ville, évitant ainsi d’aller s’installer en périphérie. L’impact environnemental est significatif puisque cela empêche l’étalement urbain et souvent l’artificialisation des sols, et épargne des terres agricoles cultivables et des écosystèmes remarquables. « Nous percevons une volonté des pouvoirs publics qui à travers la réutilisation du foncier urbain encourage le recyclage des friches et du bâti ancien. Cela concerne des infrastructures industrielles mais peut aussi toucher du patrimoine atypique, comme des gares, des bureaux de postes, des églises, des presbytères, des hôpitaux. Si actuellement la législation pousse dans ce sens avec les objectifs ZAN (zéro artificialisation nette), nous restons encore dans le droit mou sans consigne claire ni mesure contraignante » nuance Myriam Cau.

Projets urbains temporaires

En attendant, les initiatives se multiplient, impulsées bien souvent par des collectifs citoyens. L’exemple le plus emblématique car premier d’une longue série de démarches urbaines d’envergure, concerne l’hôpital Saint-Vincent-de-Paul, site de 3,6 hectares au coeur de Paris (14e). Investi entre 2015 et 2020 par Les Grands Voisins, et porté par Plateau Urbain, le site s’inscrit dans un projet d’aménagement d’éco-quartier à l’horizon 2023. Pendant cinq ans, cet ancien hôpital parisien a accueilli 2000 personnes vivant ou travaillant sur place, des associations, des commerces, de la restauration et des hébergements sociaux. Chaque année 300 événements culturels, éducatifs et artistiques gratuits ont été proposés à plus de 600 000 visiteurs. En prévision du futur éco-quartier qui doit accueillir des logements, des bureaux et une école, Paris & Métropole Aménagement a décidé de modifier ses plans en intégrant un centre d’hébergement d’urgence et en multipliant par 10, la surface destinée aux commerces et aux activités de l’ESS. « Notre objectif est avant tout de réutiliser des lieux pour réduire la démolition, de réaménager et d’optimiser l’usage de bâtiments en leur attribuant de nouvelles fonctions », explique Angèle de Lamberterie, directrice du développement chez Plateau Urbain.

Fondée en 2013, la société coopérative Plateau Urbain a permis de réutiliser à ce jour une quarantaine de bâtiments, d’y accueillir 1300 structures, le tout sur une superficie totale de 100 000 m². « Nous sommes à l’affût d’immeubles de bureaux vacants, d’équipements publics délaissés ou de bâtiments industriels susceptibles d’héberger de nouvelles activités (artistiques, commerciales, ESS, d’économie circulaire) à caractère social et environnemental. Notre démarche va dans le sens du réemploi de matériaux et non plus de la démolition systématique » souligne Angèle de Lamberterie. En règle général, les propriétaires de sites sollicitent Plateau Urbain pour gérer les projets d’occupation temporaire etcoordonner la mise en relation entre la collectivité et les structures intéressées pour s’y installer. C’est le cas d’un entrepôt de 22 000 m² à Anthony (92) appartenant à Universal Music. Depuis 2018 et jusqu’à fin 2022, la Plateforme des Acteurs de Demain y accueille des activités artistiques, artisanales, commerciales, promouvant l’ESS et le concept 3R (réemploi/recyclage/réutilisation). L’enjeu : faire vivre une zone urbaine en transition, en attendant les travaux d’ouverture de la ligne 18 du Grand Paris Express reliant Aéroport d’Orly à Versailles-Chantier.

Plus personne ne fonctionne en silo

Dans ce type de démarche, plus personne ne fonctionne en silo. L’intérêt général est au rendez-vous. Du côté du propriétaire du site, cela permet de maintenir son bâtiment en bon état le plus longtemps possible et de percevoir une redevance ; du côté de la collectivité, les avantages sont nombreux : accueillir des hébergements sociaux, créer des tiers lieux attractifs pour les riverains, développer un tissu social, économique et culturel dans un quartier, attirer une nouvelle population, développer une nouvelle dynamique pour la ville. « C’est aussi un bon outil pour tester in situ de démarches innovantes dans un quartier voué à être réaménagé. Parfois, certains projets immobiliers évoluent après cette période de transition » insiste la directrice de développement. Depuis le démarrage de Plateau Urbain, la conservation du patrimoine associant enjeux sociaux et environnementaux est au coeur d’un urbanisme plus durable et circulaire. Plusieurs agglomérations s’inscrivent dans cette métamorphose depuis deux ou trois ans, comme Lyon, Lille, Strasbourg, Est Ensemble ou encore le Grand Paris.

Plateau Urbain aide ces collectivités à basculer, grâce à son réseau d’acteurs locaux. Pour chaque projet d’installation, après un diagnostic territorial, un appel à candidatures est lancé auprès des porteurs de projets potentiels. A ce jour, laplateforme en ligne accueille près de 10 000 porteurs inscrits en attente d’un lieu qui se libère. Plateau urbain devient ensuite gestionnaire du bâti. La société peut prendre en charge les travaux de rénovation, perçoit des aides des régions et paient les charges en contrepartie d’une redevance payée par les locataires des lieux (artistes, commerçants, artisans..). Depuis sa création, cet acteur pionnier de l’urbanisme de transition a fait des émules en France, soutenant des structures locales comme Intermède à Lyon, Intercalaire à Toulouse, ou encore Aquitanis, l’Office public de l’habitat de Bordeaux.

Deuxième propriétaire foncier

A peu près à la même époque, la SNCF a créé en 2015, SNCF Immobilier, en charge de gérer le foncier de l’entreprise (hors gares et ateliers gérés par Gares & Connexions). Deuxième propriétaire français de terrains avec 20 000 hectares recensés, et premier fournisseur d’espaces pour logements sociaux, le groupe ferroviaire français se retrouve depuis quelques années, avec plusieurs bâtiments anciens, inutilisés mais surtout très bien placés. Après la vente de nombreux terrains, SNCF Immobilier a décidé d’ajouter à son activité, l’accompagnement dans la transformation de ses bâtiments (administratifs et logements) pour de nouveaux usages. A cette question : Comment ce patrimoine parfois vieux d’un ou deux siècles, peut s’intégrer dans l’économie et l’urbanisme de demain ? Charlotte Girerd, directrice Transition, RSE et Innovation à SNCF Immobilier, pointe les enjeux importants pour les collectivités : « nous gérons 8,2 millions de m² de bâtiments industriels et tertiaires. Les biens vacants du groupe concernent 50 % des communes de plus de 10 000 habitants. Sur les 27 000 bâtiments en gestion, une quinzaine sont étudiés chaque année, dont sept peuvent intégrer potentiellement un chantier de transformation ».

Trois cas de figure sont possibles : une collectivité sollicite la SNCF pour un projet urbain ; à la demande de la SNCF, des tiers lieux peuvent être aménagés sur des sites en mutation, comme le terrain de 15 hectares prévu pour accueillir la nouvelle gare de Rouen dans une dizaine d’années. Enfin, un porteur de projet peut faire sa demande auprès de la SNCF qui procède alors à un déclassement du domaine public. L’urbanisme de transition repose sur un certain nombre de conditions, selon Charlotte Girerd, à commencer par le facteur temps : « il y a cinq ans, nous autorisions une transformation provisoire et un nouvel usage de nos bâtiments pour une durée d’occupation de six mois. Cela a rapidement évolué entre trois à cinq ans. Aujourd’hui, nous considérons des projets sur du plus long terme, autour de dix à quinze ans. Cela permet de lancer des activités plus pérennes et ancrées sur le territoire, notamment pour de grands sites qui s’inscrivent dans les programmes tels que Action Coeur de ville ou Petites Villes de Demain ».

Critère social et bas carbone

Lorsque la SNCF reste propriétaire de son bâti, un cahier des charges est établi. Bien souvent, les deux premiers critères porte sur l’intégration dans la ville et l’impact social du projet selon le territoire. Le prix du loyer n’arrive qu’en quatrième position. « En tant que promoteur direct, SNCF Immobilier impose des règles strictes basées également sur l’aménagement d’un quartier bas carbone, ou bien le réemploi de matériaux » assure Charlotte Girerd. C’est le cas de Ground Control à Paris (12e), installé au sein d’une ancienne halle des messageries. Le bâtiment accueillait jusqu’en 2015, le TGV Postal dédié au transport du courrier. Aujourd’hui, le site de Charolais fait l’objet d’un vaste programme d’urbanisation entrepris par Espaces Ferroviaires dans le cadre du projet urbain Gare de Lyon – Daumesnil – Les Messageries sur 6 hectares.

En attendant sa réalisation en 2024, le site est devenu en 2017 un lieu de vie pluridisciplinaire, culturel, de restauration, de débats, d’échanges centrés sur les nouveaux modes de consommation. Ground Control a déjà accueilli plus de 2 millions de visiteurs et 23 structures (dont 18 entreprises et 5 associations) contribuant à la création de 100 emplois (dont 55 en CDI). Autre site emblématique et porteur de message écologique, la Petite Ceinture. Rendue à la nature et aux promeneurs clandestins, cette ancienne rocade ferroviaire autour de Paris va donner lieu à une réversibilité des aménagements, à la valorisation du patrimoine et de la biodiversité. Aux termes d’un appel à projets « A l’Orée de la Petite Ceinture », plusieurs lauréats ont été retenus et dévoilés en juin 2021. Pour rappel, le groupe SNCF et la Ville de Paris ont mis en place un partenariat sous forme de protocole-cadre en 2015, pour développer conjointement de nouveaux usages. A ce titre, Plateau Urbain a imaginé un projet d’occupation des Voûtes de Vaugirard, dans le 15e arrondissement de Paris autour de l’artisanat et des métiers d’art en ville.

Réversibilité dans la ville

Pour garantir la réversibilité des usages, des chantiers anticipent aujourd’hui le futur. C’est ainsi qu’à Roubaix, des parkings silos ont été construits en vue de devenir un jour des logements. Pour ce faire, il a tout simplement fallu prévoir une hauteur légale sous plafond. La SNCF réfléchit également dans ce sens. Pour l’aménagement des projets Hébert à Paris 18e, les immeubles de logement dans la ZAC Batignolles ou les démarches de R&D de bâtiments déplaçables intègrent ce critère de réversibilité en prévoyant des hauteurs sous plafond suffisantes, l’organisation des noyaux centraux, la disposition des gaines techniques ou bien les accès au bâtiment. SNCF Immobilier a lancé la démarche Toits Temporaires Urbains avec la Banque des Territoires. L’objectif est de créer des Bâtiments Mobiles et Modulables (BMM) ayant les qualités de la ville durable, circulaire et à des coûts compétitifs.

Crédits : CM, Adrien Roux, Virgile Thersiquel, Plateau Urbain

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