Aménageur, constructeur, gestionnaire, bailleur social et déconstructeur, l’entreprise sociale pour l’habitat (Esh) est de plus en plus confrontée aux problèmes de ressources foncières et matières, à la gestion des déchets du BTP et des locataires, aux consommations d’eau et d’énergie. C’est à ce titre que la fédération des Esh compte sensibiliser ses adhérents à l’économie circulaire et a soutenu une trentaine d’opérations-pilotes lancées il y a un an par des sociétés d’habitat volontaires. Retours d’expériences prometteurs.

Récupérer l’énergie thermique des eaux grises ou de serveurs informatiques pour chauffer à moindre prix les appartements ; valoriser les encombrants en mobilisant les locataires ; donner une seconde vie aux vélos abandonnés dans les locaux d’immeuble ; transformer des bureaux en logements sans déconstruire ; aménager dans une partie commune, un atelier de réparation et de réemploi ; intégrer l’analyse de cycle de vie dans la conception de logements, etc. Ces initiatives existent aujourd’hui en France et pourraient à terme se multiplier. La construction d’immeubles d’habitations et l’utilisation non raisonnée du foncier ont entraîné depuis des décennies, une consommation abusive de matières premières, d’énergie, d’eau et d’espaces naturels, sans compter les millions de tonnes de déchets générées. Au carrefour du BTP, de la gestion de déchets, de la maîtrise de l’énergie et de la gestion d’espaces, les bailleurs sociaux et en particulier la fédération des Esh (entreprises sociales de l’habitat) ont choisi d’inscrire l’économie circulaire dans leur politique de développement. Cette prise de conscience remonte à 2016, alors que la Commission RSE de la fédération initie le premier rapport exploratoire sur l’économie circulaire dans la construction et le champ d’intervention des bailleurs sociaux. Il en ressort un panorama bien précis des thématiques à développer et des missions que les Esh peuvent mener. Ainsi, à chaque étape du cycle de vie d’un immeuble, correspond une activité précise du bailleur social.

Des exemples pour montrer que c’est possible

En qualité d’aménageur, une Esh est d’emblée confrontée à la ressource foncière. Or selon la fédération, le taux d’artificialisation des sols croit deux fois plus vite que la croissance démographique, soit la surface d’un département tous les dix ans. Cela conduit à repenser le foncier sobrement et durablement en construisant ou reconstruisant sur des terrains déjà construits ; en convertissant des terrains abandonnés (friches industrielles par exemple) en nouveaux terrains constructibles. En tant que constructeur, l’Esh doit maîtriser sa ressource matière mais aussi la gestion des déchets. Cela va de pair avec la consommation d’énergie grise utilisée pour la production de matières et leur transport, la réalisation de l’ouvrage et sa fin de vie. Troisième enjeu : l’eau. Un bâtiment étant consommateur d’eau doit faire l’objet dès sa conception, d’une réflexion sur la récupération des eaux pluviales, les dispositifs de rétention et les systèmes économiseurs.

En tant que gestionnaire, une entreprise sociale pour l’habitat doit savoir mesurer et maîtriser les flux d’eau et d’énergie consommés ; mais est aussi en charge des travaux d’entretien et de réparation des équipements défectueux. Dans ce cadre, l’allongement de la durée de vie et la réparation plutôt que le remplacement par du neuf ont tout leur sens. En qualité de bailleur social, une société de HLM peut répondre à certains besoins des locataires en créant des espaces et services à partager : cela passe par la mise à disposition d’une chambre, d’un atelier de réparation, d’une buanderie, ou la mise en œuvre de pratiques d’autopartage ou de co-voiturage. Au-delà de l’aménagement des dispositifs de tri des déchets, la fédération des Esh imagine aussi de nouvelles actions autour de la gestion des déchets comme du compostage associé à la création de jardins partagés. Après identification des pistes de travail et des missions des Esh, la Commission RSE de la fédération a sélectionné 32 opérations circulaires menées par quatre sociétés d’habitat volontaires (Immobilière 3F, Batigère, cdc habitat et Maison&Cités). Celles-ci sont publiées dans un guide destiné à accompagner les entreprises adhérentes.

Donner une seconde vie aux produits

La lutte contre le gaspillage est au coeur des initiatives proposées. Plutôt que recycler tout de suite ou mettre à la benne, l’idée de réparer et de redonner vie à un objet peut être vecteur de confiance en soi et permet de tisser des liens entre habitants d’un même immeuble. L’entreprise Immobilière 3F a initié un projet à Garches (92) pour donner une seconde vie aux vélos abandonnés, en partenariat avec l’association Bicyclaide. A l’origine, un local rempli de vélos abandonnés, non réparés ne pouvait plus être utilisé. I3F crée alors une action-pilote pour réparer ces vélos et redonner du sens à ce local dégradé. Bicyclaide fait d’abord le tri puis organise sur place un atelier de réparation pour sensibiliser les propriétaires de vélos. L’occasion pour I3F de rénover et rafraîchir les sept locaux de la résidence en installant des accroche-vélos. Cette démarche a été encadrée par une communication anti-gaspi et a reçu selon le responsable habitat Stéphane Delort, un excellent accueil des locataires. Autre opération, la gestion des encombrants qui peut vite devenir un casse-tête en termes d’espace et de tri.

Batigère a signé en 2015 une convention avec Emmaüs sur le périmètre du Grand Nancy, pour créer des circuits de collecte originaux dans les immeubles, en mobilisant les gardiens et les plus jeunes sur le don utile et le réemploi (nouveaux usages, réparation, transformation, les bonnes pratiques). Cette démarche a donné lieu l’an dernier à une action inter-bailleurs lancée par Union et Solidarité, regroupement de tous les bailleurs sociaux du Grand Nancy. Redonner vie, c’est aussi éviter de remplacer systématiquement par du neuf. Cdc habitat a mis en place sur trois sites franciliens, la réutilisation d’équipements de chaufferie en bon état. Ainsi, dans une résidence du Blanc-Mesnil, une chaufferie au gaz composée de deux chaudières de 580 kW chacune, produit le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Certains éléments en fonte d’une des chaudières ont percé, rendant son usage impossible. La chaudière a pu être réparée en remplaçant les pièces défaillantes par des éléments neufs. Résultat, un coût trois fois moins élevé que le remplacement de la chaudière complète. Le réemploi d’anciennes chaudières en bon état sur d’autres sites a également eu lieu avec succès. Principaux avantages : une économie sur les dépenses et des délais de mise en œuvre réduits dès lors que l’opération est bien préparée au niveau technique.

Un bâtiment multi-usages

La déconstruction prend forme sur les chantiers du BTP, en privilégiant le tri sélectif des matériaux, leur réemploi et leur recyclage. Cette démarche est pensée aujourd’hui dès la conception d’un bâtiment neuf. Cdc habitat a choisi d’intégrer l’analyse de cycle de vie sur un projet de construction de logements collectifs dans le Val-de-Marne. Depuis le montage jusqu’à la phase de travaux, le chantier a été pensé en fonction du bilan carbone des matériaux, de leur production de déchets et de leur fin de vie (réemploi et recyclage), sans majorer les coûts de construction. Le bailleur a emmené dans ce projet, plusieurs acteurs (architectes, entreprises du BTP, certificateur) convaincus du bien -fondé de l’opération. Résultat : des réductions d’impact de l’ordre de 15 % en phase travaux et livraison du projet ; un taux moyen de matériau recyclé dans les produits utilisés évalué à 16 % et un taux de valorisation des déchets évalué à 73 % grâce au tonnage de béton employé. Outre l’éco-conception du bâtiment, les bailleurs sociaux s’intéressent également en tant que gestionnaires, à la fin de vie de l’immeuble.

Mais avant d’en arriver à la phase de déconstruction, il y a aujourd’hui, la volonté de réhabiliter et reconvertir des lieux en nouveaux usages. C’est le cas de quatre projets de reconversion sans destruction. A Nancy, Batigère a mis au point une méthodologie de traitement du bâti existant au sein de friches urbaines. En l’occurence, cela concernait la reconversion d’un ancien hôpital (deux bâtiments du 18e et 19e siècle, désaffectés depuis dix ans) en logements sociaux. Avec l’objectif de répondre à la raréfaction du foncier, l’idée a été d’acquérir de meilleures connaissances sur le bâtiment historique pour lui appliquer de nouveaux matériaux et aménagements conformes aux normes sur l’accessibilité, l’incendie, le thermique, l’acoustique et l’environnement. Dans la même région, Batigère a développé une expertise avec la reconversion de deux autres établissements de santé à Metz, et de deux anciennes casernes en Alsace. Avec toujours à l’esprit, le même objectif : ne pas dénaturer le bâti existant ; valoriser certaines pièces architecturales anciennes. Pour Maisons & Cités, le projet de reconvertir à Lens, dans un futur éco-quartier, d’anciennes maisons de mineurs en chambres d’hôtel 4 étoiles, a représenté un défi architectural – pour préserver la nature de ces maisons minières – et environnemental. Tout en intégrant le confort moderne et un certain standing, le gestionnaire souhaitait également respecter plusieurs règles environnementales et sociales telles que le réemploi de matériaux existants, le recrutement d’une population locale et l’approvisionnement de produits alimentaires en circuit-court.

Sources d’énergie inattendues

Parmi la liste des ressources à préserver, l’énergie figure en bonne position. Tout au long du cycle de vie d’un bâtiment, l’énergie est consommée dans la production de matériaux, leur transport, puis pendant l’usage du bâti selon sa bonne ou mauvaise isolation, jusqu’à sa fin de vie avec la déconstruction des matériaux, le réemploi ou le recyclage. Toutefois des leviers existent pour réduire cette consommation énergétique (thermique ou électrique). C’est ce qu’a entrepris Immobilière 3F avec deux opérations de récupération d’énergie provenant des eaux grises dans une résidence de Villejuif (94) et de serveurs informatiques pour un bâtiment de 30 logements à Enghien-les-Bains (95). Les eaux usées (des lave-vaisselle, lave-linge, éviers, lavabos, bains et douches) sont rejetées à l’égout à une température entre 15 et 30°C à raison de 50 m³ en moyenne annuelle par foyer. Ces eaux grises représentent un potentiel de chaleur important mais non exploité. Grâce à une cuve de récupération associée à une pompe à chaleur, Immobilière 3F a pu contribuer au pré-chauffage de l’eau sanitaire de logements et atteindre trois objectifs : une baisse de 50 % du coût de préchauffage soit une économie annuelle par foyer de 100 euros et une économie annuelle d’énergie de 192 MWh, soit 40 tonnes de CO2 évitées (équivalents à l’émission annuelles de 20 logements).

En vue de dupliquer ce dispositif, I3F travaille sur l’innovation technique en partenariat avec les fabricants d’équipements pour s’affranchir de la contrainte forte de séparation des eaux grises et eaux de vannes. Dans le cadre de cette politique d’innovation, I3F met en place une chaudière numérique développée par la start-up Stimergy, hébergeur de serveurs informatiques. Celui-ci a développé un système pour récupérer la chaleur dégagée par les composants informatique afin de préchauffer l’eau sanitaire des logements. L’installation de cet équipement est prévu sur un site de 30 logements datant des années 50. Des études montrent que le procédé pourrait couvrir 47 % des besoins énergétiques en eau chaude sanitaire soit une économie par locataire de 32 % sur les charges. Conditions requises pour cette installation : un local technique d’au moins 8 m², la présence de la fibre optique, l’installation d’un point de livraison d’électricité dédié et l’engagement contractuel du fabricant. Ce dernier s’implique sur la maintenance de la chaudière numériques pendant quinze ans et sur l’économie d’énergie.

Des freins à lever

Chef de projet au sein d’Immobilière 3F, Gabriel Sautier défend ces évolutions incontournables au sein des Esh, qui conduisent à des gains environnementaux et une forte baisse des émissions de CO2. Pour autant, à l’instar de toute la profession, il reconnaît que certains freins empêchent d’accélérer leur mise en œuvre. « Sur le terrain, la réhabilitation du bâti existant ne fait pas encore l’unanimité des élus qui préfèrent des projets de construction neuve » déplore-t-il. Question d’image mais aussi absence de cadre technique qui ne donne pas toutes les garanties assurantielles pour le réemploi de matériaux de construction. L’implication insuffisante du CSTB est par ailleurs montrée du doigt, tout comme l’absence de subventions publiques concernant la promotion des énergies renouvelables de récupération. Néanmoins un verrou fiscal pourrait être levé à moyen terme. C’est ce qu’espèrent l’ensemble des Esh qui réhabilitent des bureaux en logements collectifs. Aujourd’hui, l’exonération de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) n’est possible que sur des logements neufs économes en énergie, et non sur du logement réalisé après transformation de bâti existant. « Même si nous accordons beaucoup d’attention aux normes techniques, acoustiques, à la consommation d’eau ou aux ENR, nous ne bénéficions pas actuellement de l’exonération de cette taxe », explique Gabriel Sautier. Une liste de propositions a été envoyée au ministère de l’Ecologie qui doit plancher sur le sujet. En attendant, la FESH va prolonger son action avec l’organisation de groupes de travail thématiques à l’attention de ses adhérents, et des sessions de formations sur les données réglementaires et techniques.

Crédit : I3F, BicyclAide

En savoir plus :

Etat des lieux sur l’économie circulaire (FESH 2016)